李郭同舟网

近期东方雨虹(002271)难言平静，马甲它因裁员降薪及员工喊话退还股权激励本金等事项被推到舆论中心。中海而此前斥资拿下的地产东方调转地块，如今也开始受到关注。隐现雨虹亿地月低

以40亿元拿下北京丰台地块即将“满月”之际，北京东方雨虹却宣布以47.5万元将项目公司95%转让了。马甲

东方雨虹11月16日发布公告称，中海公司下属全资子公司虹曦置业于近日竞得北京市丰台区一宗居住用地，地产东方调转并设立全资子公司虹丰置业（“目标公司”）作为该用地建设主体。隐现雨虹亿地月低目前，北京虹曦置业拟向苏州竹辉转让虹曦置业持有的马甲虹丰置业95%股权，转让价格为47.50万元。中海

本次交易完成后，地产东方调转虹曦置业将持有虹丰置业5%股权，隐现雨虹亿地月低苏州竹辉将持有虹丰置业95%股权。北京

而据企查查显示，受让方苏州竹辉的四名主要人员刘慧明、杨智宇、李涛、戴超均在中海地产旗下公司任重要职，这也坐实了外界关于接盘方为中海的猜测。

当然，对于“接盘”一说或许还不太准确，更多市场人士猜测东方雨虹当初就是作为中海的“马甲”公司进行的拿地，现在只是将这一层关系捋顺而已。

截至发稿，中海方面并未就上述事项明确回应观点新媒体。

中海浮出水面

事实上，东方雨虹上月拿地之后第二天（10月19日）就刊发公告称，拟通过该土地资源合作与客户建立长期稳定深度的业务合作关系。

而从此前网传的该地块报名和参拍企业情况来看，除东方雨虹之外，还包括华润置地、中铁建、京能、首开、中海、天恒、城建等七家企业，彼时猜测就认为，最终“客户”大概率也将在这七家中脱颖而出。

果不其然，在最新的转让公告中，中海浮出了水面。

据观点新媒体此前报道，东方雨虹此次转让的项目位于北京市丰台区南苑棚户区改造一期项目A地块东区，10月18日，东方雨虹在与上述多家房企的摇号中胜出，成交金额达40.135亿元，溢价率15%，住宅楼面价约48900元/平方米。

该宗地起始价34.9亿元，建控规模82061平方米，土地面积34192.126平方米，为R2二类居住用地，住宅用地容积率2.4、控高45米，销售指导价78000元/平方米。

拿地两天后，东方雨虹于2023年10月20日设立了虹丰置业作为该用地建设主体，注册资本42亿元，但其中已实际缴纳注册资本仅50万元。

因而此次新公告中表示，交易的定价依据为：本次交易按照目标公司虹丰置业2023年10月31日账面净资产50万元的95%作为最终股权转让价格，金额为47.50万元。

交易完成后，虹丰置业合计42亿元的注册资本中，东方雨虹旗下虹曦置业按照5%持股比例，认缴出资额2.1亿元；受让方苏州竹辉则按照95%持股比例，认缴出资额39.9亿元。

公告还表示，本次交易除了将虹曦置业所持目标公司95%股权转让给苏州竹辉外，还一并转让该等股权所包含的各种股东权益，该等股东权益指依附于转让股权的所有现时和潜在的权益，包括目标公司所拥有的全部动产和不动产、有形和无形资产。

很显然，东方雨虹只是充当了“马甲”作用，项目实际操盘方则是这次的接盘企业，而可以一次性出资达40亿元的苏州竹辉是什么来头？

据观点新媒体查询，苏州竹辉由菱华工程有限公司持有100%股权， 法定代表人为刘慧明，其余高管包括董事兼总经理杨智宇、董事李涛、监事戴超。

企查查则显示，刘明慧当前担任124家企业的法定代表人等职务，其中就包括中海发展（苏州）有限公司、中海海嘉（威海）地产有限公司、中海海纳（苏州）房地产有限公司等，含有“中海”字样的企业约70家。

此外，杨智宇则在中海地产（苏州）有限公司任职董事兼总经理，并显示为中海集团高管；李涛则出任中海海纳（苏州）房地产有限公司、中海发展（苏州）有限公司的董事，及中海地产（无锡）有限公司监事；戴超同样在中海旗下多家企业任职董事及监事，显示为中海集团及中海地产高管。

看起来，中海或许正是东方雨虹40亿元北京丰台地块的真正操盘方，出资额39.9亿元。

公告还显示，截至2023年9月30日，收购方苏州竹辉资产总额66.29亿元，负债总额为41.72亿元，净资产24.57亿元，2023年前三季度实现营业收入147.47万元，营业利润534.14万元，净利润422.05万元（2023年前三季度数据未经审计）。

另据观点新媒体了解，早在2017年10月及2019年3月、4月，苏州竹辉曾分别在苏州连续拿下商住地，当时市场均表示这家公司实际代表中海地产进行拿地。

以2019年4月底成交的苏园土挂（2019）02地块为例，苏州竹辉以总价35.64亿元、溢价率37.67%竞得该地块，折合楼面价3.03万元/平方米。次年地块上所兴建项目命名为“中海明耀华庭”。

合作新思路

东方雨虹拉来“合作方”的做法并不让人意外，毕竟其拿地后就曾表示，公司不涉及房地产开发业，仍致力于新型建筑防水材料的研发、生产、销售和防水工程施工业务领域。

而且结合其10月19日公告所言“拟通过该土地资源合作与客户建立长期稳定深度的业务合作关系”，不难看出，其计划中的“长期稳定深度”合作的业务更多还是在建筑防水材料方面，拿地只是与“客户”互帮互助的新手段。

作为国内“防水一哥”，东方雨虹与房地产建筑商、开发商等都存在密集业务往来。

观点新媒体查询东方雨虹官网，早在2019年3月，该公司就表示相继获得碧桂园、鸿坤地产、建业地产、美的置业、中海地产、时代中国等供应商荣誉认可。同年6月，中海地产成立40周年以来召开的首次A级供应商大会，东方雨虹则获授予“中海地产2018年度A级集采供应商”称号。

因而从这个逻辑看，开发商在拿地时多了一个“马甲”，而东方雨虹与客户实现了深度捆绑。“本次交易有助于进一步提高公司资金和资源利用效率，有助于与客户建立长期稳定深度的业务合作关系。”东方雨虹这样评价这次丰台地块的转让。

至于是否符合拿地资格，会不会被合作方“放鸽子”等风险，东方雨虹应该都有过充分的评判，否则它今年不会如此积极地出现在土拍市场上。

观点新媒体此前报道显示，今年6月以来，东方雨虹已经数次出现在北京土拍市场中。

如今年6月1日开拍的北京顺义新城19-69地块、顺义新城6001地块，分别吸引45家、36家房企报名，这也是北京土拍历史上为数不多超20家房企报名的盛况，东方雨虹就参与其中。

之后是6月14日，东方雨虹与海门海泰以联合体的形式参与了海淀双新村003-1地块和004-1地块争夺，这2宗地块也都属于“当红炸子鸡”，报名企业及联合体分别达30家、31家。

随后，东方雨虹又与“绑定”的海门海泰参与了6月16日土拍，竞争经开区亦庄新城X47R1地块，该宗地报名企业数量达31家。

7月20日，东方雨虹参与了昌平沙河高教园区地块的争夺，该地块吸引25家房企（联合体）报名。

有相关统计显示，上述6宗地块起拍价共计约212.05亿元，参拍地块需支付的保证金总额达42.6亿元。

而且东方雨虹为了保证项目不会砸在自己手中，其参与的意向地块都有一个共同点，则是不愁卖，无论是地块本身还是后期项目建成后的销售阶段。

据悉，是次出让的丰台地块销售指导价为7.8万元/平方米，附近2.3公里的新盘森与天成，销售指导价为8.3万元/平方米，另一不远处的项目建发璟院指导价为8.3万元/平方米。相比之下，新成交地块在价格上具有一定优势。

这似乎给东方雨虹的合作打开了新思路。